عوامل مؤثر بر قیمت زمین و بررسی آن در بازار

عوامل مؤثر بر قیمت زمین

از طرف دیگر عامل مهم سیاست‌های شهری قرار دارد. سیاست‌هایی مانند سیاست‌های شهرداری در ارائه تراکم مازاد، ارزش یک زمین را تغییر می‌دهد. درنتیجه بازیگران بازار مسکن با بررسی این تحولات، فعالیت‌های سوداگرانه خود را در بازار زمین شروع کرده و طی یک فرآیند روستایی را شهر می‌کنند که ارزش قیمتی زمین‌های آن را تغییر داده و سود بیشتری ببرند. دیگر عامل مؤثر بر قیمت زمین تغییر محدوده شهری است که در کشور ما به زمین‌خواری معروف شده است، این موضوع نیز بر قیمت زمین مؤثر است.

از دیگر عوامل قیمت گذاری املاک و مستغلات، رونق بازار مسکن و سرعت ساخت است، هر زمان که رکود در بازار مسکن اتفاق افتاده است، نرخ زمین تغییر نکرده و بالعکس. البته این به دلیل آن است که مسکن و زمین بخش امن و کم ریسک در سرمایه‌گذاری افراد به حساب می‌آید و اطمینان خانوارها به آن به دلیل ریسک پایین سرمایه‌گذاری در آن نسبت به سایر زمینه‌های سرمایه‌گذاری مانند طلا و دلار است.

در برهه‌هایی از زمان که به دلایل گوناگون انگیزه افراد برای سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن افزایش می‌یابد، سوداگری در این بازار مسکن نیز افزایش می‌یابد و درنتیجه جهش قیمتی زمین همواره بیش از رشد قیمتی مسکن است. از طرف دیگر سفته‌بازی در بازار زمین و ارزش‌افزوده بالای آن تخلفات زیادی را این زمینه ایجاد می‌کند.

به علاوه، به دلیل محدود بودن زمین و عرضه ثابت آن، در صورت بیشتر شدن تقاضا نسبت به عرضه، قیمت افزایش می‌یابد. به همین دلیل است که برای کنترل تورم این بخش، افزایش محدوده شهری راهکاری منطقی محسوب می‌شود. گسترش شهرنشینی به حومه شهرها یکی از راهکارهای دولت برای جلوگیری از رشد تورمی در بازار مسکن و زمین بوده است. البته با این کار علاوه بر کنترل و رعایت شاخص‌های تراکم، کیفیت زندگی نیز افزایش یافته است.

قیمت زمین چگونه تعیین می‌شود

بررسی‌ها حاکی از آن است که یکی از مهم‌ترین موضوعات مطرح‌شده در تعیین قیمت یک ساختمان، تغییرات قیمت زمین آن است، تورم بالای بخش زمین نیز یکی از مهم‌ترین عوامل مؤثر بر قیمت زمین بوده و تعیین کننده اصلی قیمت زمین است.

همان‌طور که در بالا ذکر شد یکی از مهم‌ترین موضوعات موردبحث در تعیین قیمت مسکن که باید موردبحث قرار گیرد، این است که چه سیاستی باید برای کنترل تورم زمین اتخاذ گردد. امسال بحث‌های زیادی در مورد مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن مطرح شده است. درحالی‌که از نگاه متخصصان عمده این مالیات باید از زمین گرفته شود که کمتر به این موضوع توجه می‌شود، چراکه اصل سوداگری در بخش زمین بوده و سرمایه‌گذار سود اصلی را از ساخت نمی‌برد، بلکه از تغییرات قیمت زمین سود می‌کند.

در اقتصاد و نیز درزمینه تولید، دو عامل سرمایه و نیروی کار وجود دارد، بنابراین منفعت باید بین این دو بخش تقسیم شود درحالی‌که که در ایران، منفعت اصلی در صنعت ساختمان از تغییرات قیمت زمین حاصل می‌شود. مثال نقض این موضوع، بیش از چهار دهه پیش رخ داد و در پروژه ساختمان‌سازی اکباتان، قیمت‌ها با توجه به هزینه ساخت تعیین شد. در این پروژه، مقیاس تولید افزایش داده شد، فناوری‌های جدید به کار رفت و از کنار صرفه‌جویی‌های ناشی از مقیاس و بسته‌های طراحی‌شده سودآوری ایجاد شد.

اما سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان ایران، به‌خصوص از دهه ۷۰ به بعد از محل تولید ساختمان آن‌چنان سودآور نبوده است و بیشترین سود از تغییرات قیمت زمین به‌دست‌آمده است. این موضوع باعث شد تا سازندگان مسکن طی سال‌های اخیر نسبت به استفاده و واردکردن فناوری‌هایی که هزینه ساخت را کاهش می‌دهند رغبت نشان ندهند.

نکته مهم در مورد تعیین قیمت زمین و یا خانه کلنگی این است که خریدار آن‌ها اغلب قصد ساخت‌وساز دارند و به همین دلیل است که فاکتورهایی مانند چند بر بودن خانه یا زمین، عرض و طول آن، موقعیت آن از نظر عرض کوچه یا خیابان، دسترسی ملک به معابر اصلی، کاربری و امکان تغییر کاربری آن، نوع سند، هزینه‌های مربوط به شهرداری مثل جواز ساخت‌وساز و از همه مهم‌تر میزان عقب‌نشینی و اصلاحی آن تعیین کننده قیمت هستند.

البته قیمت گذاری املاک و مستغلات امری تخصصی است و بهتر است به عوامل متخصص آن سپرده شود زیرا با توجه به قیمت‌های امروز که طبق آمار متوسط قیمت زمین یا سازه کلنگی در تهران را حدود ۲۰ میلیون تومان اعلام می‌کنند هرگونه اشتباهی منجر به ضرر زیادی برای فروشنده و یا خریدار خواهد شد.